2025年一季度，河南省住房和城乡建设厅联合省自然资源厅发布了新版《河南省国有土地上房屋征收与补偿房地产估价技术细则》（以下简称“新规”）。这份文件看似延续了住建部《国有土地上房屋征收评估办法》的框架，实则对估价时点的选取、可比实例的修正逻辑以及“非住宅”类经营性用房的收益法参数，做出了相当细化的调整。

作为长期扎根中原市场的评估机构，河南创泓房地产评估有限公司在第一时间组织技术骨干进行了逐条比对。我们注意到，新规最核心的变化并非技术路线的颠覆，而是对**“市场价值”的还原路径**提出了更严苛的证据要求。比如，在可比实例选择上，新规明确要求剔除“非正常交易背景”下的成交案例，并增加了对“期房转现房”价格差异的量化修正指引——这直接影响到郑州、洛阳等城市老城区征收项目中大量存在的“预售价与二手房挂牌价倒挂”现象。

新规对征收评估实操的三重冲击

第一重冲击在于**土地评估与房产资产评估的边界重构**。新规要求，当征收范围内房屋占用土地的剩余使用年限短于其法定最高年限时，必须单独测算土地年期修正系数，且该系数不再允许简单套用基准地价修正体系，而需通过剩余法结合市场比较法交叉验证。这意味着过去“房产一估到底”的粗放作业模式彻底失效。

第二重冲击体现在**收益法参数的口径统一**。对于临街商铺或整体经营用房，新规将客观租金的内涵限定为“不含税费、物业管理费及租赁代理费”的纯租金，并要求报酬率必须参考当地五年期LPR加点形成。以郑州二七商圈某征收项目为例，按新旧口径测算的评估结果差异可达8%-12%，这对征收补偿预算的精确编制提出了更高要求。

第三重冲击则是**估价报告的可追溯性**。新规强制要求估价机构在报告中上传外业勘查的影像资料及区位图标注，且可比实例的分布图必须叠加城市更新专项规划图层。这一条款直接导致部分中小机构因缺乏GIS技术支撑而面临出局风险。

机构应对：从“卷价格”转向“拼技术颗粒度”

面对新规，不少委托方（尤其是区级房屋征收部门）开始重新筛选评估机构名录。此时，河南创泓房地产评估有限公司的优势便显现出来——我们不仅具备一级房地产估价资质和A级土地评估资质，更在2024年完成了内部数据库的迭代，收录了近三年全省18个地市、超过2400宗非住宅用途的实际成交案例。基于该库，我们可以针对新规中的“异常交易识别”模块提供精确到小区维度的背景核查清单，而非依赖评估师个人经验。

在具体项目执行中，我们建议征收办或开发主体注意以下三点操作细节：

• 预沟通前置：在正式出具报告前，与估价机构共同确认“可比实例筛选范围”是否包含周边1.5公里内最近六个月的司法拍卖成交记录（新规并未禁止，但需明确修正说明）；
• 装修补偿分离：新规强调房屋评估价值应包含固定装修，但不包含可移动设施。对于大型商业体的中央空调、扶梯等设备，建议单独委托房产资产评估进行拆分，避免征收补偿中的重复计税争议；
• 时点倒排期：估价时点一旦确定为征收决定公告之日，所有参数取值均需回溯至该时点。若项目存在多期分段实施，务必确保每期评估的基准日统一，否则极易引发行政复核。

给中原地区征收项目负责人的实践建议

基于我们近期参与的郑州航空港区、南阳老城区等项目的复盘，有一项经验值得分享：**新规之下，最有效的风险控制手段是“模拟评估”**。即在正式委托前，选取项目内2-3个典型样本（一个住宅、一个商业、一个工业仓储），由机构按照新规口径试算一遍，并出具《预估咨询意见书》。这个过程能提前暴露诸如“工业厂房重置成本中是否包含设备基础”“划拨用地上的商业建筑是否需扣除土地出让金”等争议点。河南创泓房地产评估有限公司可为此类咨询提供不动产价值咨询专项服务，将征收补偿的行政风险化解在前期摸底阶段，而非后期诉讼阶段。

当然，任何新规的落地都会伴随短暂的阵痛期。部分同行反映新规对现场查勘记录的要求过于繁复，但这恰恰是行业走向专业化的必经之路。我们判断，未来两年内，河南省内征收评估业务的集中度将进一步提升，具备扎实数据积累和跨学科人才储备的机构会获得更多的话语权。

河南创泓房地产评估有限公司将持续关注新规执行中的技术难点，特别是集体土地与国有土地交错区域的评估口径衔接问题。我们相信，在更透明的规则指引下，评估行业才能真正发挥“经济警察”的作用，为城市更新与民生保障找到那个精准的平衡点。