2024年以来，住建部与自然资源部联合推进不动产统一登记与估价规范的衔接，对房地产估价机构提出了更细化的执业要求。河南创泓房地产评估有限公司第一时间组织技术团队研读新政，现将核心变化梳理如下。

一、估价方法适用性的新边界

新规明确，土地评估中收益还原法的参数选取需参照最新基准地价更新成果，且报酬率取值浮动区间收窄至±0.5%。这意味着传统经验估值空间被压缩，数据溯源要求更高。

• 比较法：可比实例成交日期不得超过12个月
• 成本法：重置成本需扣除功能性折旧
• 假设开发法：需附现金流测算表

二、征收评估的实操调整

在征收评估业务中，新政强调“同地同价”原则，要求对划拨土地上的房产资产评估时，单独列示土地权益价值。河南创泓房地产评估有限公司在近期某旧城改造项目中，通过分层建模将住宅与商业部分分别测算，误差率控制在2%以内。

三、数据对比：新旧规范差异

以某工业厂房征收为例，旧规范下土地评估增值率约18%，新规实施后因扣除土壤修复成本，增值率降至11%。不动产价值咨询报告需增加“政策合规性声明”章节，篇幅占比不低于5%。

河南创泓房地产评估有限公司：房地产估价，土地评估，房产资产评估，征收评估，不动产价值咨询——这些业务线均需同步更新作业模板。建议同行重点关注各地自然资源局发布的基准地价动态更新公告。