2024年以来，河南省多地因城市更新、基础设施扩容引发的征收项目明显增多。与往年不同，不少被征收人开始主动委托第三方评估机构进行复核，评估结果的争议焦点也从"面积认定"转向"价值时点"和"比较法修正系数"等技术细节。

政策调整背后的技术逻辑

自然资源部与住建部联合发布的《关于规范不动产征收评估有关问题的通知》，对征收评估的实地查勘记录、可比实例选取半径、收益法还原利率区间都提出了更细化的要求。以郑州为例，住宅类征收评估的可比实例选取半径从原来的3公里压缩至1.5公里，这对评估机构的数据库覆盖能力提出了更高要求。

实务中的三个关键变化

结合河南创泓房地产评估有限公司近期承接的多个征收评估项目，我们梳理出以下技术要点：

• 价值时点前置：征收决定公告日与实地查勘日之间若超过6个月，需补充市场状况调整系数，部分项目该系数已达+4.2%。
• 土地评估与房产资产评估分离：划拨土地上的房产征收，需分别出具土地权益价值和建筑物残值评估，不再简单合并计算。
• 不动产价值咨询介入节点提前：越来越多业主在征收意向阶段即委托咨询，为后续谈判提供数据支撑。

对比2022年的项目数据，同一区域征收评估单价平均上浮约7%，但争议率反而下降，说明精细化技术路线正在被各方接受。

给征收双方的技术建议

对征收方而言，建议在房地产估价机构选定时优先考察其本地可比实例库的更新频率；对被征收人，则应在查勘阶段就要求评估师明确土地评估中容积率修正、房产资产评估中成新率的取值依据。河南创泓房地产评估有限公司：房地产估价，土地评估，房产资产评估，征收评估，不动产价值咨询——我们始终以技术确定性应对市场不确定性。