2024年，河南省自然资源厅进一步规范不动产征收评估流程，对房地产估价机构的技术能力和报告质量提出更高要求。河南创泓房地产评估有限公司结合近期参与的多项征收评估项目，梳理出以下实务要点。

一、政策要点与核心参数

依据现行《河南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干规定》，征收评估需重点关注：

• 价值时点：原则上为房屋征收决定公告之日，但涉及分期项目时需逐期核定；
• 比较法修正：交易情况、市场状况、区位因素修正系数浮动不得超过±20%；
• 收益法参数：土地还原率宜控制在4.5%-6.5%区间，房屋还原率上浮0.5-1个百分点。

二、实务操作中的关键步骤

从现场查勘到报告出具，征收评估需严格遵循以下流程：

1. 权属核查与面积测绘（以不动产权证及实测数据为准）；
2. 周边类似房地产交易案例采集（不少于3宗，且成交时间在1年内）；
3. 初步测算与内部三级复核；
4. 向征收部门提交技术报告并配合专家评审。

河南创泓房地产评估有限公司在土地评估与房产资产评估环节引入GIS辅助分析，将区位修正误差控制在3%以内。

三、常见争议与注意事项

实务中，被征收人常对不动产价值咨询结果提出异议。需注意：装饰装修补偿应单独列项，不纳入房屋主体评估；停产停业损失需提供纳税证明及经营流水。若涉及划拨土地，需扣除应补缴的土地出让金。

问：无证房屋能否获得征收评估？答：需由规划、城管部门先行认定，合法部分按重置成本结合成新率评估。河南创泓房地产评估有限公司：房地产估价，土地评估，房产资产评估，征收评估，不动产价值咨询——我们建议征收双方在评估机构选定阶段即引入第三方技术见证，减少后续复核争议。评估报告的有效期通常为一年，超期需重新评定价值时点。