在不动产征收评估领域，技术规范的落地往往比条文本身更考验评估机构的专业功底。作为长期扎根河南市场的河南创泓房地产评估有限公司，我们在征收评估实务中积累了若干操作要点，愿与业内同仁分享。

一、现场查勘阶段的关键控制点

征收评估的准确性始于现场。我们要求查勘人员必须同步完成三项记录：

• 被征收房屋的结构、层数、建成年代及附属物明细
• 区位状况的量化描述（临街状况、交通条件、基础设施配套）
• 影像资料与草图的双重印证

尤其注意，对于证载用途与实际用途不一致的情形，须在查勘表中单独标注并留存佐证材料。

二、价值时点与比较案例的匹配逻辑

征收评估的价值时点通常为房屋征收决定公告之日。我们建议选取同一供需圈内、成交时间相差不超过12个月的比较案例，并对交易情况、市场状况、区位因素、实物因素及权益因素逐项修正。以郑州某城中村改造项目为例，因周边二手房成交活跃，我们通过河南创泓房地产评估有限公司：房地产估价，土地评估，房产资产评估，征收评估，不动产价值咨询全链条数据支撑，将比较法测算结果与收益法还原结果偏差控制在5%以内。

需要强调的是，土地评估环节应单独关注划拨与出让性质的补偿差异，避免“房地合一”简单加总。

三、实务案例：某旧城改造项目中的技术处理

该项目涉及被征收户127户，其中12户为“住改商”。我们的处理方式是：

1. 对合法经营部分，按收益法测算停产停业损失
2. 对房屋价值仍按证载用途评估，但参考实际经营状况修正成新率
3. 附属物及装饰装修单独列项，不纳入房屋比准价格

最终报告一次性通过专家评审，未出现复核申请。

征收评估的技术规范不是束缚，而是保障各方权益的标尺。河南创泓房地产评估有限公司将持续以严谨的房产资产评估与不动产价值咨询能力，服务河南城市更新进程。